|
Что такое ипотечный сертификат? |
Ипотечный сертификат участия (ИСУ) - новый инвестиционный инструмент. ИСУ - ценная бумага с ипотечным покрытием.
механизм ИСУ
Траектория денежных потоков вокруг ИСУ мудрёная. Участвуют четыре персонажа:
И - Инвестор
УК - Управляющая компания
Б - Банк
З- заёмщик
1. Стадия инвестирования
Инвестор покупает у Управляющей компании ИСУ. Управляющая компания отдаёт эти деньги банку. Банк раздаёт деньги в виде ипотечных займов заёмщикам. Заёмщиков может быть много. Инвесторов тоже несколько человек. Условная схема перемещения денег выглядит так:
И,И,И,И...=>УК=>Б=>З,З,З,З... |
инвестирование
2. Стадия возврата инвестиций
Дальше банк не участвует в процессе. Заёмщики расплачиваются по ипотечным кредитам напрямую с управляющей компанией. УК собирает всё - и сумму займа, и процентные платежи по кредиту. УК удерживает из собранных денег какую-то сумму за услуги. И выплачивает инвесторам основную сумму инвестиций и доход. Схема такая:
З,З,З,З...=>УК=>И,И,И,И... |
возврат инвестиций
Юридический механизм всей этой свистопляски - убийственный по сложности.
Сначала банк (Б) выдаёт кучу ипотечных кредитов. По результатам этой работы банк владеет пачкой закладных. Каждая закладная - это право получать с заёмщика деньги - основную сумму кредита и процентные платежи. Это право можно продать другому банку. И тогда заёмщик будет расплачиваться уже с ним, а не с тем банком, в котором оформлял кредит.
Поэтому банк (Б) упаковывает всю пачку своих закладных в одну стопку (ипотечный пул) и продаёт ипотечный пул инвестиционной управляющей компании (УК). Ипотечный пул гарантирует УК денежный поток на много лет вперёд. К тому же инвестиции защищены недвижимостью. Это делает инвестицию безрисковой. В ипотечном пуле может быть несколько тысяч закладных. Это дорогое удовольствие.
Поэтому УК вкладывает в бизнес не свои деньги, а деньги Инвесторов(И). Для этого УК выпускает ценные бумаги-ИСУ и продаёт их инвесторам. Как раз эти деньги уходят позже в банк
А инвестор постепенно получает свои деньги обратно вместе с процентами. Инвестора не заботит платёжеспособность заёмщиков, из которых составлен ипотечный пул. Если какой-то заёмщик не платит, то УК отдаёт его на растерзание коллекторам. Эти или выбивают деньги, или отнимают квартиру, которая идёт в счёт погашения кредита. Деньги инвестора надёжно защищены. УК берёт за свои услуги некоторый процент от дохода. Но всё равно, инвестор получает итоговый доход выше банковских депозитов или других вложений с низким уровнем риска.
Особенности инвестирования в ИСУ
Вложения в ИСУ очень похожи на инвестиции в ПИФы. Инвестор отдал деньги под управление УК. А та купила на них некий доходный актив - ипотечный пул. При такой параллели ИСУ выглядит, как синоним инвестиционного пая.
В отличие от ПИФа вложения в ИСУ защищены от потерь и гарантируют некоторую доходность.
Есть проблема с определением ожидаемой доходности ИСУ. Как будут платить заёмщики? Дисциплинировано? В срок? Это непредсказуемо. Предсказуемо только то, что большинство заёмщиков рано или поздно погасят кредит полностью вместе с процентами. Инвестор может быть уверен, что деньги получит. Но не знает когда. В этом состоит основной риск вложений в ИСУ
УК не может гарантировать сроки погашения ипотечных сертификатов. Поэтому выплачивает деньги по сертификату каждые два месяца. Что удалось собрать, то и раздают. При благополучном исходе можно ожидать доходность на уровне средних ставок по ипотечным кредитам минус 2-3 %, которые заберёт себе УК. И, конечно, инвестору с дохода придётся уплатить НДФЛ, который тоже отразится на итоговой доходности.
Как вложиться в ИСУ
Первый способ, это купить ИСУ напрямую в Управляющей компании.
ИСУ обращаются на Московской бирже. Их можно купить там. Каждые два месяца УК будет перечислять Ваши деньги брокеру, а брокер будет зачислять их на торговый депозит инвестора. Так же как это обычно происходит с дивидендами.
УСПЕХОВ
ещё три очень важных урока про фондовый рынок. и как копить деньги с его помощью. внимательно прочтите пятый
управлять инвестиционным портфелем - занятие чрезвычайно ответственное. Делать это можно по разному
|
|