новое в разделе

 
взаимоотношения человека и денег переплелись в комок сложных психологических проблем. хотите об этом поговорить?:)
 

АХ, ДЕНЮЖКИ

женский взгляд на финансы

 

сокровищница финансовой мудрости

заходите в библиотеку

vetervstepi@yandex.ru

при цитировании материалов сайта активная ссылка обязательна. Сделаем рунет цивилизованным!:)))

 

Что такое ипотечный сертификат?

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) - новый инвестиционный инструмент. ИСУ - ценная бумага с ипотечным покрытием.

механизм ИСУ
Траектория денежных потоков вокруг ИСУ мудрёная. Участвуют четыре персонажа:
И - Инвестор
УК - Управляющая компания
Б - Банк
З- заёмщик

1. Стадия инвестирования
Инвестор  покупает у Управляющей компании ИСУ. Управляющая компания отдаёт эти деньги банку. Банк раздаёт деньги в виде ипотечных займов заёмщикам. Заёмщиков может быть много. Инвесторов тоже несколько человек. Условная схема перемещения денег выглядит так:

И,И,И,И...=>УК=>Б=>З,З,З,З...
инвестирование

2. Стадия возврата инвестиций

Дальше банк не участвует в процессе. Заёмщики расплачиваются по ипотечным кредитам напрямую с управляющей компанией. УК собирает всё - и сумму займа, и процентные платежи по кредиту.   УК удерживает из собранных денег какую-то сумму за услуги. И выплачивает инвесторам основную сумму инвестиций и доход. Схема такая:

З,З,З,З...=>УК=>И,И,И,И...
возврат инвестиций

 

Юридический механизм всей этой свистопляски - убийственный по сложности.
Сначала банк (Б) выдаёт кучу ипотечных кредитов. По результатам этой работы банк владеет пачкой закладных. Каждая закладная - это право получать с заёмщика деньги - основную сумму кредита и процентные платежи. Это право можно продать другому банку. И тогда заёмщик будет расплачиваться уже с ним, а не с тем банком, в котором оформлял кредит.
Поэтому банк (Б) упаковывает всю пачку своих закладных в одну стопку (ипотечный пул) и продаёт ипотечный пул инвестиционной управляющей компании (УК). Ипотечный пул гарантирует УК  денежный поток на много лет вперёд. К тому же инвестиции защищены недвижимостью. Это делает инвестицию безрисковой. В ипотечном пуле может быть несколько тысяч закладных. Это  дорогое удовольствие.
Поэтому УК вкладывает в бизнес не свои деньги, а деньги Инвесторов(И). Для этого УК выпускает ценные бумаги-ИСУ и продаёт их инвесторам. Как раз эти деньги уходят позже в банк
А инвестор постепенно получает свои деньги обратно вместе с процентами. Инвестора не заботит платёжеспособность заёмщиков, из которых составлен ипотечный пул. Если какой-то заёмщик не платит, то УК отдаёт его на растерзание коллекторам. Эти или выбивают деньги, или отнимают квартиру, которая идёт в счёт погашения кредита. Деньги инвестора надёжно защищены. УК берёт за свои услуги некоторый процент от дохода. Но всё равно, инвестор получает итоговый доход выше банковских депозитов или других вложений с низким уровнем риска.

 

Особенности инвестирования в ИСУ
Вложения в ИСУ очень похожи на инвестиции в ПИФы. Инвестор отдал деньги под управление УК. А та купила на них некий доходный актив - ипотечный пул. При такой параллели ИСУ выглядит, как синоним инвестиционного пая.
В отличие от ПИФа вложения  в ИСУ защищены от потерь и гарантируют некоторую доходность.
Есть проблема с определением ожидаемой доходности ИСУ. Как будут платить заёмщики? Дисциплинировано? В срок? Это непредсказуемо. Предсказуемо только то, что большинство заёмщиков рано или поздно погасят кредит полностью вместе с процентами. Инвестор может быть уверен, что деньги получит. Но не знает когда. В этом состоит основной риск вложений в ИСУ
УК не может гарантировать сроки погашения ипотечных сертификатов. Поэтому выплачивает деньги по сертификату каждые два месяца. Что удалось собрать, то и раздают. При благополучном исходе можно ожидать доходность на уровне средних ставок по ипотечным кредитам минус 2-3 %, которые заберёт себе УК. И, конечно, инвестору с дохода придётся уплатить НДФЛ, который тоже отразится на итоговой доходности.

 

Как вложиться в ИСУ
Первый способ, это купить ИСУ напрямую в Управляющей компании.
ИСУ обращаются на Московской бирже. Их можно купить там. Каждые два месяца УК будет перечислять Ваши деньги брокеру, а брокер будет зачислять их на торговый депозит инвестора. Так же как это обычно происходит с дивидендами.

 

УСПЕХОВ

ещё три очень важных урока про фондовый рынок. и как копить деньги с его помощью. внимательно прочтите пятый

управлять инвестиционным портфелем - занятие чрезвычайно ответственное. Делать это можно по разному

 

 

 
финансовые инструменты

форекс

депозит

валюта

фондовый рынок

пиф

офбу

золото

 
     
Rambler's Top100